Яскевич Е.е Практика Оценки Недвижимости скачать

Уважаемый гость, на данной странице Вам доступен материал по теме: Яскевич Е.е Практика Оценки Недвижимости скачать. Скачивание возможно на компьютер и телефон через торрент, а также сервер загрузок по ссылке ниже. Рекомендуем также другие статьи из категории «Книги».

Яскевич Е.е Практика Оценки Недвижимости скачать.rar
Закачек 3098
Средняя скорость 6127 Kb/s

Яскевич Е

1 Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости ТЕХНОСФЕРА Москва 2011

2 УДК ББК 65.2 Я81 Яскевич Е.Е. Я 81 Практика оценки недвижимости Москва: Техносфера, c. ISBN Книга предназначена для практического использования Оценщиками недвижимости, имеющими высокийуровень подготовки. Последовательность подачи материалов обусловлена попыткойсоздать книгу-справочник, уместив в небольшойобъем основную необходимую информацию для проведения оценки недвижимости. Главы, посвященные сложным вопросам практики оценки, содержат развернутые исследовательские материалы, способствующие углубленному пониманию предмета. Большая часть справочного материала размещена в Приложениях. УДК ББК , Яскевич Е.Е. 2011, ЗАО «РИЦ «Техносфера», оригинал-макет, оформление ISBN

3 ОГЛАВЛЕНИЕ Предисловие Введение Глава 1. Оценка недвижимости и отчет об оценке Глава 2. Стоимость недвижимости и ее связь с классификациейобъектов Классы строительных объектов. Оптимальное сочетание прав на недвижимое имущество Логика построения отчета по оценке рыночнойстоимости объектов недвижимости Освидетельствование объектов на месте и в камеральных условиях. Получение информационных данных для производства расчетов Глава 3. АННЭИ и варианты его применения Глава 4. Оценка земельных участков Причины затрудненийпри использовании методических рекомендациймио в практике оценки земельных участков Базовая стоимость и износы земельных участков Земельные сервитуты Внешнийизнос земельного участка и внешнийизнос улучшений. Прибыль предпринимателя Взаимовлияние стоимостейземельных участков и их улучшений Соотношения стоимостейразличных прав на земельные участки (права аренды на 49 лет/права собственности) Глава 5. Процесс строительства и эксплуатации улучшенийна земельных участках Процесс строительства улучшений Процесс эксплуатации улучшений Исследования разницы в стоимости прав собственности на земельные участки с готовойирд и свободных земельных участков без ИРД в Московскойобласти Глава 6. Затратныйподход в оценке недвижимости Формулы и определения затратного подхода Стоимость проектирования Восстановительная стоимость улучшений, стоимость замещения Влияние физических износов на стоимость недвижимости Влияние функциональных износов на стоимость недвижимости Коэффициент выхода на рынок. Прибыль предпринимателя и внешнийизнос Модели определения прибыли предпринимателя Модели определения внешних износов Определение стоимости прав третьих лиц Неотделимые улучшения

4 4 Оглавление Глава 7. Сравнительныйподход в оценке недижимости Методы, формулы и определения сравнительного подхода Основные элементы сравнения Сегменты рынков и их характеристики Состав оцениваемых объектов и его связь с методологиейоценки Предпосылки проведения сравнительных корректировок Концептуальные основы проведения сравнения Методология проведения корректировок при оценке рыночной стоимости прав собственности. Справочные материалы Методология проведения корректировок при оценке рыночной стоимости арендных ставок. Справочные материалы Специфика проведения корректировок для отдельных объектов Глава 8. Доходныйподход в оценке недвижимости Формулы и определения доходного подхода Выбор модели денежного потока Определение длительности прогнозного и постпрогнозного периодов. Расчет величины реверсии в постпрогнозныйпериод Прогноз валовойи действительнойвыручки Прогнозирование расходов и инвестиций Специфика учета налоговых отчислений Глава 9. Определение ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации Общие понятия Ставки дисконтирования и коэффициенты капитализации Риски, их виды и классификации Виды денежных потоков и их составляющие элементы Безрисковая ставка доходности Условия применения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализапции Определение длительности прогнозного и постпрогнозного периодов. Величина стоимости реверсии в постпрогнозном периоде Существующие методы определения ставок дисконтирования Существующие методы определения коэффициентов капитализации Трансформация коэффициентов капитализации и их переход в мультипликаторы Прочие случаи Ставки дисконтирования для положительных и отрицательных денежных потоков Учет особенностейопределения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для различных денежных потоков Алгоритмы определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации Глава 10. Преимущества и недостатки подходов к оценке. Приемы повышения и понижения стоимости в подходах Преимущества и недостатки различных подходов Приемы повышения и понижения стоимости в различных подходах 302 Глава 11. Оценка зданий памятников культурного наследия Формирование стоимости зданий памятников культурного наследия

5 Оглавление Особенности применения подходов к оценке зданий памятников культурного наследия Методологическое состояние вопроса оценки зданий памятников культурного наследия Основы оценки зданий памятников культурного наследия Ценообразующие факторы Подходы к оценке и рамки их применения. Кто главныйв оценке Алгоритмы проведения оценочных работ Выводы по оценке зданий памятников культурного наследия Глава 12. Оценка АЗС и нефтебаз Общие сведения Подходы к оценке АЗС и нефтебаз Корректировки в сравнительном подходе Прибыль предпринимателя, внешнийизнос, гудвилл, бэдвилл Глава 13. Оценка гостиниц, санаториев, пансионатов, домов отдыха Общие положения Специфика оценки гостиниц, отелей Специфика оценки санаториев и домов отдыха Глава 14. Оценка объектов незавершенного строительства Возникновение прав на объект незавершенного строительства Первичные документы для оценки и идентификация объекта Особенности выполнения подходов к оценке Глава 15. Инфраструктурные комплексы. Специфика, классификация, оценка Глава 16. Согласование результатов подходов. Модели итоговых согласований Заключение Литература Основные термины и определения Приложения Приложение 1. Классификация основных типов зданий, сооружений, инфраструктурных объектов П.1.1. Жилые здания (помещения) П.1.2. Офисные здания (помещения) П.1.3. Складские здания (помещения) П.1.4. Торговые здания (помещения) П.1.5. Производственные здания (помещения) П.1.6. Типы сооружений П.1.7. Классификация отдельных инфраструктурных объектов П Классификация дорог и мостов П Классификация аэропортов П Классификация плотин и дамб П Классификация портов Приложение 2. Нормативы застройки П.2.1. Нормативы Правительства Москвы П.2.2. Нормативы Госстроя П.2.3. Информационные материалы для работы Оценщика

6 6 Оглавление Приложение 3. Сроки и стоимости проектирования строительных объектов Приложение 4. Сроки строительства объектов Приложение 5. Справочные материалы для проведения корректировок 426 П.5.1. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ П.5.2. Корректировки на уторгование П.5.3. Корректировки на местоположение П.5.4. Корректировки на физические характеристики П.5.5. Изменение риэлтерских корректировок для квартир в Москве и загородных владений П.5.6. Корректировки на отделку П.5.7. Корректировки на масштаб П.5.8. Корректировки для арендных ставок П.5.9. Пример проведения сравнительного подхода Приложение 6. Примеры проведения АННЭИ Приложение 7. Примеры определения ПП и ВнИ Приложение 8. Практические рекомендации по проведению оценки Приложение 9. Справочные материалы из сборников «Справочники расчетных данных для оценки и консалтинга»

7 ПРЕДИСЛОВИЕ В 70-е годы по окончании МАДИ (факультет аэропортов) мне пришлось поработать сначала военным прорабом (инженер-лейтенант), а после демобилизации гражданским строительным прорабом-отделочником. Предложили перейти в закрытую науку перешел в почтовый ящик на испытания материалов и конструкций. После защиты кандидатской диссертации в МИСИ по тематике «память материалов» перешел в открытую науку (на научныйсектор, потом отдел испытаний), где и проработал до середины 90-х годов. В начале 90-х годов мои «остепененные» товарищи (кандидаты и доктора технических наук по строительному профилю) стали уезжать за рубеж и переходить в коммерцию. Уезжали для продолжения научнойдеятельности и, в целом, неплохо устроились те, о ком мне известно. В это время единственным доходным делом «по нашему строительно-научному профилю» считалось обследование зданийи сооруженийна предмет их надстройки, реконструкции, перепрофилирования. Работа тяжелая, иногда грязная, требующая не только знания эффективнойработы приборов и оборудования, отбора и испытания образцов, но и техники проведения расчетов несущейспособности грунтов, основных несущих конструкций, теплофизики, стоимости строительства и много чего иного. В 90-х годах наши заработки по основнойнаучнойработе были низкими, а по обследованиям высокими, однако куда-то надо было девать свои практические и теоретические знания строительных объектов, машин и оборудования, патентоведения (у меня более 20 свидетельств и патентов), а уезжать за границу не было особого желания. Прикинул направление «оценка», где недвижимость превалировала, тем более что там были знакомые расценки по УПВС и возможности проведения исследованийрынков. Для начала приобрел риэлтерские знания (менеджер по недвижимости, оценщик), затем оценочные. При МИСИ были оценочные фирмы, где пришлось начинать набивать руку и с 1996 г. я в оценке. Оценочная наука у нас, даже и сейчас, считается молодой. Кругом дыры, которые латались, до поры до времени, с использованием зарубежных источников информации. Хорошую отечественную книгу по оценке найти было непросто, в это время учились на работах Ковалева А.П. (машины и оборудование), Рутгайзера В.М. (машины и оборудование, переводы работ по бизнесу), Тарасевича Е.И. (недвижимость) и т.п. Достать хорошийотчет по оценке это была проблема (оценщики очень интересовались, кто и как делает отчеты). Общийинтерес к чужим отчетам пропал где-то с 2007 г., поскольку шаблоны стали сравнимыми, а типовые ошибки, показывающие слабость подготовки Оценщиков, повсеместными. По-прежнему, хорошийотчет и сейчас редок.

8 8 Предисловие Я начинал с недвижимости (вероятно, это мой«конек»), затем машины и оборудование, бизнес, ИС и НМА, инвестиционное проектирование, консалтинг холдингов по изменению стоимости. Для латания практических пробелов в информационных данных начали появляться мои статьи, а с 2004 г. методики. Эти работы ориентированы для моего собственного использования, так как постепенно разбирая каждую проблематику, приходишь к большому объему исследовательских материалов, которые следует помещать в открытых статьях и закрытых методиках. Постепенно стал универсалом в оценке, однако считаю, что без практики по каждому направлению углублять знания сложно. Реализация оценочных работ в отчетах по разным направлениям способствует поддержанию в приемлемойвременнойформе шаблонов отчетов. Поскольку на однойфирме такого разностороннего охвата направленийне получить, приходится для поддержания должного практического уровня оказывать услуги нескольким фирмам (своим и чужим). Сделав два-три раза неплохойотчет с применением всех трех подходов, нельзя (а лучше сказать сложно) потом делать плохие отчеты, так как уже наработан шаблон, есть понимание где что взять, есть отработанные алгоритмы построения отчетов. Чем сложнейработа, тем она интереснее. Расположенныйпо отдельным статьям, методикам, архивным папкам исследовательскийи практическийматериал заставляет подумать о его концентрации в единойкниге. Настоящая книга является первойиз трех: недвижимость, бизнес, нематериальные активы. Книга содержит много исследовательского материала, нормативно-технического справочного материала, наработанных практических алгоритмов. Построение представляемого материала не соответствует последовательности подготовки читателя к пониманию теоретических основ оценки, оно ориентировано на хорошо подготовленных специалистов.

9 ВВЕДЕНИЕ Данная книга предназначена для практического использования Оценщиками недвижимости, имеющими высокийуровень подготовки. Последовательность подачи материалов обусловлена попыткойвместить в небольшойобъем книги основную необходимую информацию для проведения оценки недвижимости и создать книгу-справочник, необходимую для достоверных ссылок и понимания алгоритмов производства исследовательских работ. Достоверность материалов, используемых в отчете по оценке, опирается как на исследования рыночных данных, так и на общедоступные источники информации. В книге отдельные главы написаны лаконично, поскольку общийуровень знанийпо этим направлениям достаточно высок. Главы, посвященные сложным вопросам практики оценки, содержат развернутые исследовательские материалы, способствующие углубленному пониманию предмета. Общая специфика представленных материалов касается только строительных объектов, связанных с земельными участками. По возможности, большинство справочного материала размещено в Приложениях. Практикующему Оценщику при создании отчета всегда некогда, он ищет готовые цифровые ответы на ключевые вопросы (ПП, ВнИ, ставка дисконтирования, время ликвидности, корректировки и т.п.), поэтому какую-то часть ответов на эти вопросы он, возможно, сможет извлечь из настоящейработы. Всейинформации по каждому рассматриваемому вопросу невозможно представить в однойкниге, поэтому расширенные информационные данные можно найти на сайте в разделах статьи и методики.

Яскевич Е. На этом данная статья подошла к завершению. Следите за обновлениями на нашем сайте. Получить дополнительную информацию, а также задать свои вопросы можно в комментариях.


Статьи по теме